Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12

^ Вывод о ликвидности объекта оценки.
Ликвидность объекта является принципиальной чертой залогового обеспечения и в почти всех случаях позволяет судить о том, как стремительно за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 по кредиту.

Количественной чертой ликвидности может являться время рыночной экспозиции, т.е. время, которое требуется для реализации объекта на открытом и конкурентноспособном рынке по рыночной цены. На срок реализации объекта на Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 рынке, в свою очередь, будет оказывать влияние упругость спроса на данный вид имущества, состояние имущества, соответствие современным технологиям, масштабность.

Обычный срок реализации квартир и комнат, при условии адекватной оценки на развитом Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 рынке и наличии платежеспособного спроса, может составлять около 3 месяцев («Оценка для целей залога: теория, практика, советы/ М.А. Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Деньги и статистика Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, 208. - 384с.: ил.»).

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: положение, физические свойства объекта оценки, состояние рынка недвижимости.

Принимая во внимание район расположения оцениваемой квартиры, этаж расположения, техническое состояние и остальные причины, можно прийти Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 к выводу, что средний срок реализации такового объекта будет составлять 3 мес., т.е. ликвидность квартиры — средняя.

^ 9. Список ДОКУМЕНТОВ, Применяемых ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И Высококачественные Свойства ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Копии документов:

^ 10. Список ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

Законодательные и нормативные акты по оценочной деятельности:

    1. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Русской Федерации»

    2. ^ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ Эталон ОЦЕНКИ «ОБЩИЕ Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО № 1)»

    3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ Эталон ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ Цены (ФСО № 2)»

    4. ^ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ Эталон ОЦЕНКИ «ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО № 3)»

Информация о Красноярском крае:

  1. Официальный Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 веб-сайт Красноярского края

Методология оценки объектов оценки:

    1. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.

    2. Математические способы оценки цены неподвижного имущества: учебное пособие / С Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Деньги и статистика, 2008. – 368 с.: ил.

    3. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. – СПб.: Издательство «МКС», 2007 – 584 с.

    4. Экономика и Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 управление недвижимостью: Учебно-методические материалы/ Красноярск: Красноярская муниципальная академия цветных металлов и золота, Межотраслевой региональный центр увеличения квалификации и переподготовки кадров, 2001. – 474 с.: ил.

    5. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 238 с.

    6. А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Особая литература» – СПб.: Издательство Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 «Лань», 2000. – 480 с.

    7. Баденко В.Л., Гарманов В.В., Осипов Г.К. Муниципальный земляной кадастр. – СПб.: Питер, 2003. – 320 с.: ил.

Доходность (в %, годичных) по облигациям федерального займа на дату оценки:

  1. http://www.cbr.ru/hd Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12_base/GKOOFZ_MRprint.asp?date_req1=11.05.2012&date_req2=11.05.2012

(Ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки, Банк Рф)

Информация об объектах-аналогах объектов оценки:



http://homes.gilcom.ru/view/24496977/?dv=20120705



http://homes.gilcom Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.ru/view/23213877/?dv=20120705



http://homes.gilcom.ru/view/21962397/?dv=20120705



http://homes.gilcom.ru/view/15616837/?dv=20120705



http://homes.gilcom.ru/view/24795497/?dv=20120705

Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 в обозначенных источниках была, но не несёт ответственность за последующие конфигурации содержания инфы данных источников.

Информация о рынке жилой недвижимости:

  1. http://www.investgrad.ru/krasnoyarsk/news.view.php?rec_id=2908

  2. http Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12://www.inform24.ru/analitika/rooms.html?month=1&begin=45525&end=50379&room%5B%5D=1

  3. http://www.inform24.ru/analitika/rooms.html?month=1&begin=45525&end=50379&room%5B%5D=1

  4. http://www.inform24.ru/analitika/regions.html

  5. http://www.inform24.ru Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12/analitika/plans.html?month=1



11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ Внедрения ДОХОДНОГО, Накладного И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ (ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ Внедрения ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ).
^ Общие Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 положения

Проведение оценки включает последующие этапы:

а) заключение контракта на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ инфы, нужной для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор способов Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки и воплощение нужных расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов внедрения подходов к оценке и определение итоговой величины цены объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Оценщик производит сбор и анализ инфы, нужной Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и высококачественные свойства объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения цены объекта оценки теми подходами и способами, которые на основании суждения оценщика должны Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 быть использованы при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, соц и экологических и иных факторах, оказывающих воздействие на цена объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и высококачественных свойствах данных причин;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных свойствах, износе и устареваниях, прошедших и ожидаемых доходах и издержек, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объекту оценки, также иную информацию, существенную для определения цены объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки должен использовать накладный, сравнительный и доходный подходы к оценке либо доказать отказ от использования того либо другого подхода Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.

Оценщик вправе без помощи других определять определенные способы оценки в рамках внедрения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая предсказывать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, также Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 о ценах и свойствах объектов-аналогов.

Накладный подход применяется, когда существует возможность поменять объект оценки другим объектом, который или является четкой копией объекта оценки, или имеет подобные полезные характеристики. Если объекту Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки характерно уменьшение цены в связи с физическим состоянием, многофункциональным либо экономическим устареванием, при применении накладного подхода нужно учесть износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой цены объекта оценки производит согласование (обобщение) результатов Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 расчета цены объекта оценки при использовании разных подходов к оценке и способов оценки.

При согласовании результатов расчета цены объекта оценки должны учитываться вид цены, установленный в задании на оценку, также суждения оценщика Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 о качестве результатов, приобретенных в рамках примененных подходов.

Результатом оценки является итоговая величина цены объекта оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

При составлении отчета об оценке Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценщик придерживался последующих принципов:

в отчете изложена вся информация, значимая исходя из убеждений цены объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная либо приобретенная в итоге расчетов при проведении оценки, значимая исходя Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 из убеждений цены объекта оценки, должна быть доказана (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение юзеров отчета об оценке, также допускать разнопланового толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить вполне воспроизвести расчет цены и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежных и итоговых результатов, если она не является неотклонимой согласно требованиям федеральных эталонов оценки и эталонов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

^ Описание процесса оценки объекта оценки в части внедрения доходного подхода к оценке

Общие положения

Доходный подход - совокупа способов оценки цены объекта оценки, основанных на определении ожидаемых Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 доходов от использования объекта оценки.4

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая предсказывать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в дальнейшем, на который от даты оценки делается прогнозирование Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 количественных черт причин, влияющих на величину будущих доходов;

б) изучить способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, также сделать заключение о возможности объекта приносить поток доходов Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 в период после периода прогнозирования;

в) найти ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, применяемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) выполнить функцию приведения Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, также доходов после периода прогнозирования в цена на дату оценки.5

^ Обоснование отказа внедрения доходного подхода

В базе доходного подхода лежит принцип ожидания, который говорит, что все цены Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 сейчас являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от вероятной реализации в конце периода Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 владения. Применительно к объекту оценки, к примеру, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и следующей (вероятной) реализации.

Оценщик располагал информацией Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, приобретенной от Заказчика, что данная квартира будет употребляться только для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Беря во внимание это событие, также Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 отсутствие принятой в РФ практики расчёта цены подобного жилища зависимо от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из собственных расчётов.

^ Описание процесса оценки объекта оценки в части внедрения сравнительного Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 подхода к оценке

Общие положения

Сравнительный подход - совокупа способов оценки цены объекта оценки, основанных на сопоставлении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 для целей оценки признается объект, схожий объекту оценки по главным экономическим, вещественным, техническим и другим чертам, определяющим его цена.6

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 информация о ценах и свойствах объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) избрать единицы сопоставления и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сопоставления. По Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сопоставления. Выбор единиц сопоставления должен быть обусловлен оценщиком. Оценщик должен доказать отказ от использования других единиц сопоставления, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 и предложения;

б) скорректировать значения единицы сопоставления для объектов-аналогов по каждому элементу сопоставления зависимо от соотношения черт объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сопоставления. При внесении корректировок Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценщик должен ввести и доказать шкалу корректировок и привести разъяснение того, при каких критериях значения введенных корректировок будут другими. Шкала и процедура корректирования единицы сопоставления не должны изменяться от 1-го объекта-аналога Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сопоставления по избранным объектам-аналогам. Оценщик должен доказать схему согласования скорректированных значений единиц сопоставления и скорректированных цен объектов-аналогов.7

^ Обоснование выбора примененного оценщиком способа оценки в Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке базируется на 3-х главных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На базе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе употребляется ряд Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 количественных и высококачественных способов выделения частей сопоставления и измерения корректировок рыночных данных сравнимых объектов для моделирования цены объекта оценки.

1-ый принцип (спроса и предложения) подразумевает, что при развитом рынке недвижимости стоимость объекта находится в Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 зависимости от текущих критерий спроса и предложения.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, предполагающий, что обычный оптимальный клиент не заплатит за объект больше, чем цена Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 аналогичного объекта схожей полезности на местном рынке.

Принцип вклада применяется при внесении корректировок в цена сравниваемых объектов. Если в объекте оценки отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в объекте-аналоге, то величину вклада корректируют Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на величину вклада этой особенности.

Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж (предложениях к продаже) подобных и схожих объектов с оцениваемым объектом недвижимости. Данный подход является беспристрастным только в случае наличия Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 достаточного количества сравнимой и достоверной инфы по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.

К преимуществам сравнительного подхода следует отнести то, что это:

Недочетами подхода следует считать последующее:

В рамках сравнительного подхода применяется способ сравнительного анализа продаж – способ оценки цены объекта оценки методом сопоставления недавнешних продаж (предложений к продаже) сравнимых объектов с объектом оценки после воплощения Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 соответственных корректировок, учитывающих различия меж ними.

Информационными источниками являются: собственная информация оценщика, Internet, информационно-аналитические издания, электрическая база данных, риэлтерские компании, информация профессионалов рынка недвижимости, строительно-инвестиционные компании и др.

Корректировка цены сравнимых Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объектов. Тяжело отыскать два объекта схожих полностью, потому для сравнения нужно скорректировать цена объектов.

Для определения суммы поправочных величин оценщик собирает подробную и достоверную информацию об однородных сравнимых объектах Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на рынке недвижимости.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на базе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем либо оцениваемый, то его продажная фактическая стоимость должна быть уменьшена на величину вклада Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 этого приемущества, и напротив.

Способы внесения поправок делятся на количественные и высококачественные.

Поправки выполняются от сравниваемых объектов к оцениваемому, другими словами нужно найти, за которую стоимость был бы продан сравниваемый объект, если б Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 он имел те же свойства, что и оцениваемый.

Корректировка может выполняться в 2-ух главных формах:

Поправки в валютном выражении – это сумма, прибавляемая либо вычитаемая из продажной цены каждого Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 сравнимого объекта.

Процентные поправки употребляются тогда, когда трудно найти абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что есть процентные отличия.

Так как достоверная и доступная для анализа информация о ценах и свойствах Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объектов-аналогов имеется, в рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки применяется способ сравнительного анализа продаж.

^ Последовательность определения цены объекта оценки

Способ сравнительного анализа продаж

Способ сравнительного анализа продаж подразумевает внедрение метода, состоящего из Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 трёх шагов:

  1. Выявление недавнешних продаж сравнимых объектов на соответственном рынке;

  2. Проверка инфы о сделках (предложениях к продаже);

  3. Корректировка цены сравнимых объектов.

Правило корректировки: корректируется цена только объекта-аналога на базе принципа вклада. Если объект Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12-аналог превосходит в чем-либо объект оценки, то его фактическая продажная стоимость должна быть уменьшена на величину вклада этого приемущества, и напротив.

Правило внесения поправок: поправки выполняются от объектов Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12-аналогов к объекту оценки, другими словами нужно найти, за которую стоимость был бы продан объект-аналог, если б имел те же свойства, что и объект оценки.

^ Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам

Сравнительный Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 подход базируется на анализе рыночных продаж подобных и схожих объектов с оцениваемым объектом недвижимости. Данный подход является беспристрастным только в случае наличия достаточного количества сравнимой и достоверной инфы по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.

В процессе анализа рынка объектов-аналогов объекта оценки оценщик располагает сведениями о продажах (предложениях к продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сопоставления Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 с оцениваемым объектом. Оценщик считает сопоставимыми объекты-аналоги, расположенные в относительной близости от объекта оценки, схожие по геометрическим и высококачественным чертам.


^ Выбор объектов-аналогов объектов оценки

Таблица 12 – Выбор объектов-аналогов объекта оценки

Свойства (элементы) сопоставления

Объект оценки

Объект Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

1

2

3

4

5

6

7

Количество комнат в жилом помещении (квартире)

3

3

3

3

3

3

Положение

Молокова

Молокова

Молокова

Молокова

Молокова

Молокова

Площадь, кв.м

71,5

70,0

70,0

72,0

70,0

71,0

Этаж

3

7

7

6

7

7

Этажность дома

10

10

10

10

10

10

Материал стенок дома

панели

панели

панели

панели

панели

панели

Планировка (условно)

Новенькая

Новенькая

Новенькая

Новенькая

Новенькая

Новенькая

Состояние жилого помещения (квартиры)

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Стоимость предложения к продаже объекта Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12-аналога, руб.

 

4 550 000

4 500 000

4 000 000

3 800 000

3 800 000

Стоимость предложения к продаже, за 1 кв.м объекта-аналога, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Источник инфы

 

http://homes.gilcom.ru/view/24496977/?dv=20120705

http://homes.gilcom.ru/view/23213877/?dv=20120705

http://homes.gilcom.ru/view/21962397/?dv Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12=20120705

http://homes.gilcom.ru/view/15616837/?dv=20120705

http://homes.gilcom.ru/view/24795497/?dv=20120705

Выбор единиц сопоставления

Ни один из избранных объектов-аналогов не будет фактически соответствовать объекту оценки. Потому сопоставлению подлежат удельные стоимостные характеристики.

За единицу Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 сопоставления принимаем стоимость за 1 квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры).

^ Выбор частей сопоставления

Элементы сопоставления – свойства объектов недвижимости и сделок, которые вызывают конфигурации цен на недвижимость.

Для выделения частей, от которых Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 зависит цена, нужен подробный анализ рыночных критерий. Чтоб сравнить объекты-аналоги с объектом оценки, требуется выполнить корректировки цен предложения к продаже объектов-аналогов по каждому выделенному элементу сопоставления. При всем этом Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 корректировка может применяться или к общей стоимости, или – к стоимости за единицу сопоставления. Общая величина корректировки находится в зависимости от степени различия меж объектами.

В оценочной практике принято выделять девять главных частей сопоставления, которые должны Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 анализироваться (источник: Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. – СПб.: Издательство «МКС», 2007 – 584 с.):

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, экологические условия и др.

При корректировке цены предложения к продаже объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки.

Для выделения частей и измерения корректировок используют количественные и высококачественные способы.

В рамках сравнительного подхода для выделения частей и измерения корректировок применяем количественный способ – анализ парного набора данных и высококачественный способ – относительный Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 сравнительный анализ. Анализ парного набора данных заключается в сопоставлении 2-ух и поболее рыночных продаж с целью получения величины корректировки для 1-го элемента сопоставления. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех частей Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, не считая 1-го. На практике такие случаи очень редки и ограничены маленьким классом сооружений. Обычно приходится рассматривать огромное количество данных, чтоб выделить главные элементы, значительно действующие на стоимость реализации. Относительный сравнительный анализ Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 относится к высококачественным способам. На базе исследования данных рынка сравнимые реализации анализируются для того, чтоб найти, является ли воздействие на цена недвижимости сравниваемых частей превосходящим, равным либо недостающим по отношению к объекту Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки. Способ припоминает анализ парного набора данных, кроме того, что корректировки не выражаются в процентах либо валютных суммах. На практике эти два способа используют как раздельно друг от друга, так и вместе Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение 4 поочередных шагов:

В случае использования количественного способа на 3-ем Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 шаге определяется спектр вероятного нахождения показателя цены объекта оценки. При окончательном согласовании цены больший вес имеют объекты сравниваемых продаж, более близкие по своим чертам.

При применении высококачественной методики все Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объекты делят на две группы: имеющие огромные сравнительные свойства и имеющие наименьшие сравнительные свойства, чем объект оценки.

^ Последовательность корректировок

Последовательность, в какой выполняются корректировки, определяется, в главном, анализом рыночных данных и сложившимися традициями на Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом используют корректировки к цены предложения к продаже объекта-аналога.

Сначала всегда вносятся процентные поправки – к каждой предшествующей, уже скорректированной величине цены предложения к продаже. Во Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 вторую очередь вносятся валютные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения. В ряде всевозможных случаев валютные поправки, вносимые к стоимости объекта-аналога в целом, должны вноситься перед процентными поправками. К примеру, если Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 поправки на условия финансирования либо на право принадлежности рассчитаны как абсолютные валютные, то они используются первыми для корректировки цен объектов-аналогов.

Для анализа применены данные о 5 предложениях к продаже объектов-аналогов.

Результаты корректировки Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 к цены предложения к продаже представлены в виде таблицы.

Как видно из начальных данных, объекты-аналоги отличаются только физическими чертами.

Корректировка значения единицы сопоставления для объектов-аналогов и согласование результатов корректировки значений единиц Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 сопоставления по избранным объектам-аналогам объектов оценки

Таблица 13 – Определение цены объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Свойства (элементы) сопоставления

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

1

2

3

4

5

6

7

Стоимость предложения к продаже Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, за 1 кв.м объекта-аналога, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Права принадлежности на недвижимость

Полное право

Полное право

Полное право

Полное право

Полное право

Полное право

Корректировка, руб.

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, руб.

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Условия реализации

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Корректировка, руб.

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Состояние (условия) рынка

 

2012, июль

2012, июль

2012, июль

2012, июль

2012, июль

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Корректировка, руб.

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Корректировка на торг

 

нет

нет

нет

нет

нет

Корректировка, %

 

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка, руб

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Положение

Русский район

Аналогичное

Аналогичное

Аналогичное

Аналогичное

Аналогичное

Корректировка

 

1

1

1

1

1

Корректировка, руб.

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

 

65 000

64 286

55 556

54 286

53 521

Площадь, кв. м

71,5

70

70

72

70

71

Корректировка на площадь,
К = ((Sо / Sа)^-0,1)-1, %

 

-0,21%

-0,21%

0,07%

-0,21%

-0,07%

Корректировка, руб.

 

-138

-136

39

-115

-38

Скорректированная стоимость, руб Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12.

 

64 862

64 150

55 594

54 171

53 484

Этаж расположения

Средний

Средний

Средний

Средний

Средний

Средний

Корректировка

 

0%

0%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

0

0

Скорректированная стоимость, руб.

 

64 862

64 150

55 594

54 171

53 484

Состояние

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Удовлетворительное

Корректировка, руб.

 

0

0

8 000

8 000

8 000

Скорректированная стоимость, руб.

 

64 862

64 150

63 594

62 171

61 484

Общая незапятнанная корректировка

 

-138

-136

8 039

7 885

7 962

Общая незапятнанная корректировка, в % от цены предложения к продаже

 

-0,21%

-0,21%

14,47%

14,53%

14,88%

Общая валовая корректировка

 

138

136

8 039

8 115

8 038

Общая валовая корректировка, в % от цены Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 предложения к продаже

 

0,21%

0,21%

14,47%

14,95%

15,02%


^ Пояснения к определению цены объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Корректировка к характеристике (элементу) сопоставления рассчитывается исходя из того, что математически за 1 (100%) принимаем цена предложения к продаже 1 кв.м объекта-аналога. Относительные корректировки Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 рассчитываются в толиках единицы.

Корректировка к характеристике (элементу) сопоставления не делается в случае, если свойства (элементы) сопоставления объекта оценки и объекта-аналога являются подобными (либо совпадают).

^ Корректировка на состояние (условия) рынка не делается Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, так как предложения к продаже объектов-аналогов принадлежат к одному временному периоду.

^ Корректировка на положение не делается, так как объекты-аналоги и объект оценки находятся в одном районе городка.

Корректировка Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на состояние (ремонт) делается только по отношению к объектам-аналогам объекта оценки, которые находятся не в аналогичном состоянии. Цена жилых помещений находится в зависимости от произведенного ремонта, другими словами чем более Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 высококачественная отделка, тем выше цена объекта. Цена жилых помещений находится в зависимости от произведенного ремонта, другими словами чем более высококачественная отделка, тем выше цена объекта. Для определения обоснованного размера корректировки на состояние (ремонт) оценщик Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 употребляет данные о цены ремонта за 1м2 (по данным строй организаций).

^ Корректировка на торг. Поправка учитывает разность меж ценой предложения и ценой реальной сделки, так как стоимость предложения отражает только позицию торговца. По Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 данным аналитических агентств понижение цены реализации наблюдается во всех без исключения секторах рынка недвижимости. Корректировка на торг принимается по статье А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Российская Служба Оценки) «Скидки Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на торг: реалии кризиса». Данная корректировка использована к объектам-аналогам, торговец которых допускает возможность торга. Поправка на торг принята в размере 3% к объектам, торговец которых подразумевает возможность торга.

^ Корректировка на этаж Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 расположения. Этаж, на котором находится квартира, непременно, оказывает влияние на ее конечную цена. При этом размещение может как значительно снизить, так и повысить стоимость объекта. Но даже при наличии таковой зависимости цены Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 снутри частей ведут себя по-разному. Если в экономклассе квартиры на последних этажах (1-ые либо последние), обычно, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного действуют свои правила. Исходя из вышесказанного Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12, этаж расположения можно поделить на 2 категории: последние этажи (1-ый, последний и все этажи выше 10) и средние этажи. Разница меж данными категориями составляет 1%, получена способом парных продаж:


Шифр

Адресок

Комн.

Этаж

Площадь

Срок сдачи

Стоимость, т.р Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12./кв.м

Цена, т.р.

Контакты

92137

Покровский, мкр-н ЯБЛОНИ, д. 11
1-подъездный 17-этажный монолитно-кирпичный дом

1

17/17/МК

36,29

4кв.2012

47,5

1724

(391) 274-97-97, 241-88-12 (долевое), 277-66-44 (отдел продаж квартир ж/к "Лазуревый"), (391) 274-97-99

91721

Покровский, мкр-н ЯБЛОНИ, д. 11
1-подъездный 17-этажный монолитно-кирпичный дом

1

6/17/МК

34,79

4кв.2012

48

1670

(391) 274-97-97, 241-88-12 (долевое Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12), 277-66-44 (отдел продаж квартир ж/к "Лазуревый"), (391) 274-97-99


Источник инфы: http://www.sibdom.ru/firm.php?id=237&view=flat.

Корректировка на тип дома не делается, так как объекты-аналоги объекта оценки находятся в домах аналогичного Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 типа.

^ Корректировка на планировку квартиры не применяется, так как планировка объекта оценки и объектов-аналогов является аналогичной. Данная корректировка содержит в себе корректировки на площадь кухни, высоту потолков, санузел.

^ Корректировка Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на площадь. Объекты большой площади труднее реализуются на рынке недвижимости и их цена ниже цены объектов маленький площади в пересчете на один квадратный метр. Срок экспозиции на рынке объектов большой площади подольше, чем подобных объектов Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 маленький площади. Для определения корректировки на размер объекта оценщиком проанализированы предложения на продажу торговой недвижимости в г. Красноярске. При помощи программки Excel, изготовлен вывод о достаточно тесноватой зависимости цены предложения 1м2 торговой Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 недвижимости от ее площади (R2 = 0,98).

Коэффициент торможения, определенный при помощи данной зависимости, составляет -0,1, а сама формула для корректировки будет иметь вид:

К = (Sо / Sа)^-0,1, где So, Sa — площади объекта Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки и аналогов соответственно.


Общая незапятнанная корректировка – сумма корректировок.

Общая незапятнанная корректировка, в % от цены предложения к продаже – величина общей незапятанной корректировки, отнесенная к стоимости предложения к продаже.

Общая валовая корректировка – сумма абсолютных величин Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 корректировок.

Общая валовая корректировка, в % от цены предложения к продаже – величина общей валовой корректировки, отнесенная к стоимости предложения к продаже.

Для каждого объекта-аналога получена скорректированная стоимость. На основании данного Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 ряда скорректированных цен требуется вывести значение цены в рамках подхода.

Обоснование вывода одного значения цены заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта-аналога от объекта оценки. При всем этом Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 принимается во внимание спектр разброса скорректированных цен предложений к продаже, количество корректировок для каждого объекта-аналога, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница меж положительными и Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 отрицательными корректировками, также любые другие данные, действующие на вес объектов-аналогов объекта оценки.

Таким макаром, сформулируем правило выбора значения скорректированной цены реализации: в качестве базиса рыночной цены объекта оценки выбирается Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 итоговая скорректированная стоимость предложения объекта-аналога (или объектов-аналогов), по которому мало или абсолютное итоговое значение корректировок, или количество корректировок.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов различаются. Потому проводим согласование скорректированных величин цены предложения Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 к продаже методом расчета средневзвешенной (или среднеарифметической8) величины способом весовых коэффициентов. Больший вес присваивается скорректированным величинам цен предложения к продаже тех объектов-аналогов, к которым вводились наименьшее количество и величина Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 поправок. По другому говоря, больший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те объекты-аналоги, которые более сравнимы с объектом оценки.

Таблица 14 – Согласование результатов корректировки значений единиц сопоставления по избранным объектам-аналогам Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объекта оценки

Номер строчки

Показатель

Объект оценки

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Объект-аналог 4

Объект-аналог 5

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Скорректированная стоимость реализации, руб.




64 862

64 150

63 594

62 171

61 484

2

Весовой коэффициент




5

4

3

2

1

3

Обоснование весового коэффициента




Более близкий к объекту оценки объект-аналог по своим чертам

Более близкий к объекту оценки Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объект-аналог по своим чертам

Близкий к объекту оценки объект-аналог по своим чертам

Наименее близкий к объекту оценки объект-аналог по своим чертам

Менее близкий к объекту оценки объект-аналог по своим чертам Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12

4

Сумма весовых коэффициентов по строке (2)




15

5

Промежный итог, (1)*(2)




324 312

256 598

190 783

124 341

61 484

6

Сумма промежных результатов по строке (5)




957 518

7

Цена за 1 кв.м, руб., объекта оценки в рамках сравнительного подхода, (6)/(4)

63 835




8

Общая площадь квартиры, кв.м

71,5




9

Цена объекта Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки в рамках сравнительного подхода, (7)*(8)

4 564 168




10

Цена объекта оценки в рамках сравнительного подхода (округло)

4 564 000





Таким макаром, цена объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет (округло) 4 564 000 рублей.

^ Описание процесса оценки объекта оценки в части внедрения накладного Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 подхода к оценке

Общие положения

Накладный подход - совокупа способов оценки цены объекта оценки, основанных на определении издержек, нужных для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 являются издержки, нужные для сотворения четкой копии объекта оценки с внедрением применявшихся при разработке объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются издержки, нужные для сотворения аналогичного объекта Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 с внедрением материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.9

Накладный подход применяется, когда существует возможность поменять объект оценки другим объектом, который или является четкой копией объекта оценки, или имеет подобные полезные характеристики Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12. Если объекту оценки характерно уменьшение цены в связи с физическим состоянием, многофункциональным либо экономическим устареванием, при применении накладного подхода нужно учесть износ и все виды устареваний.10

С позиции накладного подхода Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 цена недвижимости представляет собой цена издержек, нужных для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа.

Под ценой воспроизводства объекта оценки понимается сумма издержек в рыночных ценах, имеющихся на дату проведения оценки, на создание Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 объекта, схожего объекту оценки, с применением схожих материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Под ценой замещения объекта оценки понимается сумма издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 ценах, имеющихся на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Под скопленным износом понимается признаваемая рынком утрата цены имущества, вызываемая физическими разрушениями, многофункциональным устареванием, наружным устареванием либо композицией этих причин.

Накладный Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 подход подразумевает отдельную оценку земли и сооружений.

Накладный подход имеет больший вес для оценки уникальных объектов по виду и предназначению, для которых не существует рынка или для объектов с малозначительным износом.

Накладный Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 подход имеет свои ограничения:

Для объектов со значимым сроком службы появляются трудности с определением величины износа;

Результаты накладного подхода отражают цена полного права принадлежности, потому при оценке частичных прав принадлежности нужна их Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 корректировка;

Накладный способ не отражает цены предсказуемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Способ не учитывает способности внедрения варианта лучшего и более действенного использования.

Расчет полной восстановительной цены недвижимости Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 на базе накладного подхода включает последующие главные этапы:

  1. Расчет полной восстановительной цены строительства.

  2. Определение износа объекта оценки.

  3. Определение цены объекта оценки в рамках накладного подхода.

Обоснование отказа от внедрения накладного подхода

Накладный подход основывается на Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 принципе замещения, который говорит, что клиент не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую необходимо будет издержать на приобретение земляного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским чертам объекту Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 оценки, к примеру, квартиры в многоквартирном доме. Строительство раздельно взятой квартиры – нереально. Сметой издержек на покупку участка и строительства на нём строения, частью которого является объект оценки, оценщик не Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных издержек, определением совокупного износа строения в целом и выделения цены единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 вычислениях. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилища, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме оковём его строительства. Таким макаром, в силу изложенных выше обстоятельств, оценщик принял решение отрешиться от внедрения Вывод о ликвидности объекта оценки - Отчет №299-К/12 накладного подхода в рамках данного отчёта.




vitamini-i-vitaminopodobnie-veshestva.html
vitamini-klassifikaciya-istochniki-i-biologicheskaya-cennost.html
vitamini-rastvorimie-v-zhirah.html